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    產業園區高質量發展的招商蛇口實踐

    黨的二十大報告提出了“建設現代化產業體系”的戰略任務,強調“堅持把發展經濟的著力點放在實體經濟上,推進新型工業化,加快建設制造強國、質量強國、航天強國、交通強國、網絡強國、數字中國。”產業園區作為資源、要素、產業集聚的重要平臺載體,擔負著培育創新主體、促進產業轉型、推動城市化建設等一系列重要使命。推動產業園區高質量發展,對于建設現代化產業體系、推進新型工業化、促進區域經濟發展等具有重要意義。

    作為產業園區的鼻祖,招商局蛇口工業區控股股份有限公司(簡稱“招商蛇口”)深耕城市和園區開發建設運營45年,聚焦空間規劃、產業集聚、生態服務,持續為產業創新賦能,為城市經濟多元化發展帶來源源不斷的活力。為深入了解招商蛇口產業園區成功運營的特色做法和創新實踐,2023年11月21—24日,人民日報社人民論壇雜志社邀請中國(海南)改革發展研究院、中國貿促會研究院、中共中央黨校(國家行政學院)經濟學教研部、國務院發展研究中心宏觀經濟研究部、中國人民大學馬克思主義學院等單位的專家學者組成專題調研組,深入招商蛇口產業園區進行調研,總結其實踐經驗。

    敢為人先、勇立潮頭,賡續創新基因

    招商蛇口是招商局集團旗下城市綜合開發運營板塊的旗艦企業,中國領先的城市和園區綜合開發運營服務商,堅持以“產融創新,低碳先鋒,經營穩健”為特色,為城市發展與產業升級提供綜合性的解決方案,致力于成為“美好生活承載者”。

    招商蛇口從蛇口工業區起步。改革開放之初,招商蛇口憑借先行先試的政策優勢、毗鄰香港的窗口優勢和“敢為天下先”的理念,建設了中國第一個對外開放的工業區,開展了一系列影響深遠的市場經濟改革探索,孵化了一大批行業領先的優秀企業。歷經45年發展,伴隨產業結構調整與產能升級,園區發展歷經勞動密集型、資本驅動型、技術驅動型、創新驅動型四個時期,實現園區產值從2000元/平方米到如今的10萬元/平方米的跨越式增長。

    秉承先行先試的改革精神,推出國內首批公募 REITs項目。2021年6月21日,博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金(蛇口產園REIT)正式上市,作為首批上市基礎設施公募REITs中唯一的央企項目,招商蛇口產業園區在行業內真正率先打通了產業園區持有物業的 “投、融、建、管、退”全價值鏈的運營模式,持續探索以更靈活的方式用好REITs,優化園區資產組合,提升資產質量和運營效率。2023年6月16日,蛇口產園REIT擴募上市,在上市兩周年之際再次成為國內公募REITs首批擴募項目之一,引領REITs市場。

    招商蛇口旗下的產業園區事業部作為專設平臺主責產業園區的業務,深耕園區開發與運營,布局產業升級、戰略新興和消費升級三大產業主題,聚焦數智科技、綠色科技、生命科技、智能制造、文化產業五大產業賽道,全面為“美好生活承載者”賦能。產業園區事業部依據“投、融、建、管、退”的園區開發和運營的全價值鏈,針對全國園區,實施“一園一策”精準運營,著力打造空間規劃、產業組織、生態運營、創新孵化、產融聯動等核心能力。

    黨建引領,科技賦能,開辟新產業新生態新格局

    科技是國家強盛之基,創新是民族進步之魂。招商蛇口積極響應招商局集團“第三次創業”的號召,落實“三個轉變”及科技創新工作的要求,聚焦高水平科技自立自強。招商蛇口在產業園區運營過程中,強化黨建引領,構建現代化產業體系,夯實產業培育、產業運營核心能力,實現了園區產業鏈、價值鏈、創新鏈優勢互補、良性循環,引領推動產業和區域的高質量發展,譜寫中國式現代化產業園區新篇章。

    健全區域化黨建體系,匯聚發展新合力

    產業園區培育了大量新經濟組織、新社會組織,聚集了大量新就業群體,黨的基層建設任務艱巨。只有充分發揮黨建的引領與示范帶動作用,才能凝聚產業發展共識,匯聚干事創業力量。招商蛇口產業園區事業部黨委始終堅持以黨建為引領,踐行黨建與經營兩手抓,明確前進方向,堅持服務導向,引領產業發展。

    強化制度保障,深化政治建設。制定并落實“第一議題”制度,在黨委會、支委會等會議上深入學習習近平新時代中國特色社會主義思想和習近平總書記重要講話精神等內容;根據上級黨委要求,及時制定并修訂黨委工作制度、“三重一大”、事業部黨委會議事規則等重要制度,并嚴格執行;開展好民主生活會、組織生活會,做好對支部的黨建考核工作。

    夯實戰斗堡壘,培育人才隊伍。從文化塑造、專業賦能、人事調整、薪酬激勵約束、紀檢合規檢查等多方面發力凝聚組織能力,形成一支業務強、能戰斗的專業人才隊伍;調整人才結構,引進新興產業人才,促進人才隊伍能力提升。梳理業務崗能力模型、成長路徑、培養方法,推進競爭性人才選拔。

    開展黨建共建,促進經營提升。事業部各級黨組織與政府、高校、企業緊密合作,通過黨建共建聯建,聯動政府職能部門、街道科室、“三新”黨委、社區黨委等各級共建主體,建設黨建工作陣地,加強園區黨員教育管理,為園區企業提供政策宣講和服務,協調解決企業生產經營中的各類難題。

    發揮國有企業創新引領作用,推動科技創新

    招商蛇口積極貫徹國家創新驅動發展戰略以及深圳建設現代化國際化創新型城市的總體部署,落實招商局集團“三個轉變”及科技創新工作的要求,堅持面向世界科技前沿、面向經濟主戰場、面向國家重大需求、面向人民生命健康,聚焦數智科技、綠色科技、生命科技以及橫跨上述三大領域的“硬科技”,由招商蛇口產業園區事業部牽頭,聯合國內外高校院所、科研機構、龍頭企業等,在京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大科技創新集群共同發起成立創新平臺,如:招商蛇口北京產業創新中心、招商蛇口創新中心及國際創新中心,力求構建有效的科技創新組織模式,促進各類主體協同創新,助力提升區域創新鏈整體效能。

    構建專業化運營體系,培育孵化創新企業

    產業園區的價值在于通過專業化的運營服務,切實為產業賦能,推動產業動態集聚。招商蛇口產業園區基于長期的園區運營經驗,精準研判市場需求,配合數字化管理工具將運營模式深入到產業發展之中,構筑特色化、專業化的生態服務體系。針對不同城市區域的園區,堅持推進“一園一策”,因地制宜發展園區、促進產業發展,培育壯大產業集群。作為央企國資產業園區,招商蛇口針對國家重點扶持的產業方向,打造主題園區,推動產業鏈上下游的中小企業規?;?,做大做強新興產業集群,全國園區內已入駐超過2300余家創新創業企業,其中引入或孵化了30多家上市公司、獨角獸、新三板企業;與49家創新孵化平臺合作;集聚了400余家產學研機構、投融資機構、工商財稅法服務等生態伙伴,綜合實力連續多年位居行業第一。

    匯聚產業服務資源,為入園企業提供全生命周期的精準產業服務。招商蛇口產業園區圍繞 “做企業創新成長的時空合伙人”定位,從“時間投資”和“空間運營”的維度,為企業成長的全生命周期提供服務。時間上,聯動集團產融資源,對企業進行產業投資;空間上,通過產品開發、運營服務、文化及傳媒產業的專業運營,匹配企業生長的每一個階段,建立從基礎到深化到定制的多層次運營服務體系。例如,聯合招商啟航為種子期項目團隊提供低本高效、便捷舒適的聯合辦公空間,助力產業加速;以“共享+創新”的理念為孵化期企業鋪設高效孵化的共享辦公基地;背靠招商局集團全金融牌照體系資源,提供PE投資和上市融資對接服務,以產融聯動方式激發企業、產業活力,加快推動發展期企業的成長速度;為企業提供行之有效的金融、人才、品牌推廣、圈層服務,構建企業家共謀互通的分享交流平臺,助力穩定期企業鏈接資本和資源。

    積極探索數字化創新與智慧化運營,建設全鏈接一體化數智平臺,賦能產業生態和創新發展。打造智慧園區業務管理系統(InPark招商蛇口),集APP、小程序、管理后臺為一體, 連接園區的人、物和服務,涵蓋物業、產業、政務、生活、辦公等130多種服務場景,2000多家企業服務實例。全面助力招商蛇口產業園區智慧化運營轉型,目前數字化成果初見成效:通過智慧BI和計劃管控,提煉關鍵性園區運營指標數據,把控園區整體經營狀況和發展趨勢;實現園區和企業“0”距離,實現線上一站式服務,累計服務客戶85萬次,幫助入駐企業提高辦事效率;統一空間租賃管理,實現地塊、項目、樓棟、樓層、房間、工位六級精細化空間信息管理,資產狀況一目了然;通過BIM+3D技術結合打造虛擬園區,將產業、空間、企業、人才、服務資源、物聯網等抽象數據可視化,提升園區客戶服務體驗、管理能力和品牌影響力。

    打造全生命周期空間產品。截至2023年末,產業園區事業部在全國范圍內布局網谷、意庫、智慧城三大產品線,運營及規劃總建面約500萬平方米,共計30個項目(含輕資產)。網谷系是招商蛇口產業園區中最典型的科創園產品線,其中位于深圳的蛇口網谷定位為科技與文化高度融合的創新創業示范基地,引入和培育戰略性新興產業,已形成新一代信息技術、物聯網、電子商務和數字創意四大產業集聚,在園企業420家,產業聚集度70%,每平方米產值超過10萬元,吸納就業超過3萬人。意庫系不僅是城市文化創意類園區,更是城市文化與娛樂結合最密切的區域。作為招商蛇口實力、顏值雙重擔當的文創園,意庫旨在推動文創產業發展、IP孵化,以“產業+商業+活動”功能業態組合,覆蓋創意辦公、文化活動、美好生活三類客群,打造可持續發展的園區復制模式。位于深圳的南海意庫前身是80年代初三洋老舊廠房,是改革開放最早的“三來一補”廠房之一,招商蛇口回購三洋廠區,升級改造成為綠色環保型的現代文創辦公空間,易名為“南海意庫”。在“以文帶創、以創興商、以商成文”的宗旨下,南海意庫引入了建筑景觀設計、服裝設計、影視制作等多業態創意機構,入駐企業超過180家,產業聚集度超80%。智慧城系是集“工作、生活、休閑”多功能于一體的智慧型產城生態綜合體,覆蓋初創、成長、成熟全生命周期階段,充分體現產城融合特征的智慧產業集群。位于深圳光明區的招商局智慧城作為招商蛇口“南蛇口北光明”的重要戰略布局項目,是招商蛇口智造園區的典型代表。園區匯聚高新科技領域中小企業、戰略性新興產業研發運營總部和部分龍頭企業,初步形成了以智能制造、生物醫藥、新材料、新一代信息技術等高新技術產業聚集的產業基地,核心產業占比已突破70%。

    鍛造全鏈條業務能力體系,增強園區發展競爭力

    當前,產業園區的市場仍在擴容提速,行業競爭激烈。面對多元化的競爭對手,只有強化市場化的專業運營能力,方能在新格局下贏得一席之地。在繼承45年的園區開發運營實踐經驗基礎上,招商蛇口產業園區持續鍛造“產品開發能力、產業組織能力、園區運營能力、組織管理能力、品牌影響力”五大核心能力,打造全生命空間載體、全產業鏈服務體系,賦能園區產業快速成長。

    產品開發能力。擁有豐富的大型片區規劃設計經驗和操盤能力,通過三位一體的綜合規劃,集成空間規劃、產業規劃和開發運營策略,為項目開發、建設、運營提供一攬子綜合解決方案;具備優秀的園區咨詢及開發代建能力,科學的管控體系,在代建工程上能夠準確地進行前期定位、對功能布局進行合理規劃,同時結合專業的市場研判,提供項目運營解決方案,全方位打造品質園區;設立專業化的產品管理部門,通過產品研發、設計品質管理、成本適配及戰略采購管理完善產品管理體系,打造產品管理的一體化平臺,提升產品核心競爭力。

    產業組織能力。強化產業協同,導入招商局集團自有產業資源及外部優勢資源,聚合產業龍頭企業,為中小企業提供產業應用場景、投融資合作、產業鏈上下游訂單資源,助力中小企業成長。做好產業投資,以“金融產品+園區經營”的模式建立全生命周期創新創業綜合金融體系,破解產業經營“生不出、養不大”的痛點困難。

    園區運營能力。洞察戰略性新興產業發展特征,集聚產業要素、培育產業生態,打造360°生命周期產業服務,提供良好的發展土壤,支持園區企業進行價值創造。同時,配合特色行業進行差異化服務。通過創賽、路演、圈層活動、創業孵化等多樣化的互動形式,為中小企業打造融通創新平臺,營造創新創業良好氛圍。

    組織管理能力。設置“本部—城市公司—項目”的三級管理架構,本部主責專業支持及專業管控,城市公司統籌所在片區存量項目經營,項目部主責項目日常運營管理??茖W的機構設置和專業的人才梯隊搭建,為業務板塊的發展提供了有力保障。

    品牌影響力。招商蛇口連續五年榮獲“中國產業園區運營商50強”第1名,榮獲“2022年度產城發展影響力企業TOP20第1名”“2023年度中國房地產行業領導公司品牌TOP5”“2023年度中國房地產百強企業TOP6”“2023年度碳中和突破企業”“A股2023房企ESG第一名”等榮譽。網谷系、意庫系、智慧城系產品獲得諸多權威資質及榮譽。

    招商蛇口產業園區高質量發展的經驗啟示

    45年來,招商蛇口始終秉持初心、堅守戰略,主動作為、敢于擔當。在產業園區業務板塊,從產業研究、產城規劃到產業集聚、園區運營,從主題園區到特色產業帶,再到生態型片區,賦予產業繁盛生長的能量,實現經濟、社會、生態環境的全面可持續發展。招商蛇口在產業運營、園區運營方面取得了一系列成效,給我們帶來了四點啟示。

    踐行央企擔當,服務國家發展大局。央企作為我國經濟高質量發展的主力軍、實體經濟的頂梁柱,大多處在關系國家安全和國民經濟命脈的重要行業和關鍵領域,發揮著支撐托底作用。央企應發揮自身優勢,主動融入國家、社會的發展全局,在中國式現代化建設中展現新擔當、新作為。招商蛇口踐行央企責任與擔當,胸懷“國之大者”,著眼全局謀劃,積極參與京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展等一系列重大戰略,不斷在企業戰略、國家大計和全球視野的融合中,開拓成長空間。聚焦主責主業,找準自身定位,以賦能產業發展為己任,推動傳統產業轉型升級;完整準確全面貫徹新發展理念,服務構建新發展格局,全面深化改革開放,以獨特的運營模式和發展路徑,走綠色、低碳、可持續發展的道路。

    傳承發揚蛇口基因,深化改革創新。作為行業排頭兵,央企有實力也有責任通過自身改革創新,探索轉型發展的有效路徑,為行業內其他企業提供參考借鑒。招商蛇口傳承“招商血脈、蛇口基因”,始終緊跟改革開放和國家經濟的轉型發展步伐,以改革促創新,以創新促發展。近年來,面對房地產行業的深刻調整,招商蛇口認清大勢、主動求變、堅定轉型,通過創新發展模式,打造主題園區、落實產業發展生態等舉措,持續推動從原來的物業空間租售,向產業服務、產業投資、科技創新轉型,從重資產向以重帶輕、輕重結合轉型,從地產邏輯向產業邏輯和資管邏輯轉型,實現跨越式發展。

    堅持以人為本,為美好生活賦能。央企是保障和改善民生的重要力量,要以實現好、維護好、發展好最廣大人民根本利益作為發展的出發點和落腳點,滿足人民日益增長的美好生活需要。從改革開放排頭兵到美好生活的承載者,招商蛇口始終將以人為本貫徹到園區開發、建設、運營全過程,持續探索人、園區、自然和諧共生的發展之路。圍繞“人”來配置產業、打造新城,從而吸引人才、留住人才,提升區域整體競爭力;圍繞城市功能升級、生產方式升級、生活方式升級,持續升級迭代“美好生活圈”全生命周期產品體系,推進產園人文深度融合,奮力打造宜居宜業的中國式現代化產業園區。

    強化政企協同合作,推進共商共建共享。在產業園區發展過程中,要厘清政府、市場和企業各自承擔的功能與角色,堅持有效市場和有為政府相結合,強化政企協同合作,推進產業和區域高質量發展。招商蛇口在推進產業園區開發建設過程中,積極與地方政府合作,統籌推進園區建設與地方發展深度融合,高效促進區域開發和產業轉型升級。著力構建親清政商關系,通過政企協作,整合企業、產業、區域發展所需的空間、政策、資本、人才等關鍵要素,促進集成創新和跨界融合;營造一流的創新創業環境,形成互促共進的招商引資新格局,讓優質企業引得來、留得住,共享高質量發展成果。

    【執筆:劉春霞】

    責編:程靜靜/美編:王嘉騏

    責任編輯:張宏莉
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